В Узбекистане заработала новая методика массовой оценки недвижимости: что изменится для собственников квартир и домов

Новая методика утверждена приказом директора Кадастрового агентства от 18 мая 2026 года № 74-10 и зарегистрирована Министерством юстиции 25 июня 2026 года под № 3858. Документ вступил в силу спустя три месяца после регистрации и официального опубликования.

Разбираемся, как работает массовая оценка, какие характеристики недвижимости учитываются и что собственникам важно знать уже сейчас.

Что такое массовая оценка недвижимости?

Массовая оценка — это определение стоимости большого количества объектов по единой методике. Вместо того чтобы отдельно заказывать индивидуальную оценку каждой квартиры или дома, система анализирует рыночные данные, группирует похожие объекты и рассчитывает их стоимость с учётом установленных факторов.

Согласно новой методике, оценка должна определять стоимость, приближённую к рыночной. Для этого используются сведения о недвижимости, её характеристиках, местоположении и экономических особенностях.

Организацией процесса занимается Национальный центр массовой оценки недвижимости при Кадастровом агентстве. Методика предусматривает сбор и анализ рыночных данных, формирование групп объектов, ценовое зонирование, применение корректирующих коэффициентов и публикацию результатов.

Как будут рассчитывать стоимость недвижимости?

Методика предусматривает несколько подходов к определению стоимости объекта. Конкретный подход зависит от вида недвижимости и доступных данных.

Сравнительный подход

При сравнительном подходе стоимость определяют на основе анализа похожих объектов. Учитываются рыночные данные, в том числе предложения о продаже недвижимости, сведения о нотариально оформленных сделках и информация о залоговой стоимости объектов, полученная от банков и других кредитных организаций.

Для многоквартирных домов методика предусматривает определение стоимости эталонных объектов на основе не менее трёх аналогов. Затем применяются корректировки, отражающие характеристики конкретной недвижимости.

Затратный подход

При затратном подходе учитываются расходы на восстановление или строительство объекта, предпринимательская составляющая и износ. В результате стоимость корректируется с учётом состояния и степени износа недвижимости.

Доходный подход

Доходный подход позволяет учитывать экономические возможности использования объекта, в частности потенциальный доход от его эксплуатации. Применение соответствующего подхода зависит от вида недвижимости и предусмотренных методикой условий.

Какие характеристики могут влиять на оценочную стоимость квартиры?

При массовой оценке важно не только местоположение объекта. Методика предусматривает учёт характеристик, которые влияют на стоимость недвижимости.

• Расположение. Район и ценовая зона, в которой находится объект.
• Площадь и характеристики. Площадь квартиры, количество комнат и другие сведения об объекте.
• Этаж и этажность здания. Эти параметры могут учитываться при расчёте стоимости квартиры в многоквартирном доме.
• Год постройки. Возраст здания может влиять на оценку.
• Инженерные коммуникации. Наличие и развитие систем электроснабжения, водоснабжения, газоснабжения и канализации.
• Лифт. Его наличие и возможность использования могут учитываться как факторы стоимости.
• Состояние и износ. При использовании затратного подхода учитываются затраты на восстановление и степень износа объекта.

Перечень и влияние конкретных факторов определяются соответствующими разделами методики. Поэтому нельзя считать, что любой из перечисленных параметров автоматически увеличит или уменьшит стоимость каждого объекта на фиксированный процент.

Означает ли новая методика, что цены на квартиры вырастут?

Нет. Само по себе введение массовой оценки не означает обязательного роста рыночных цен на недвижимость.

Необходимо различать три понятия:

• Оценочная стоимость — стоимость, рассчитанная по установленной методике для предусмотренных законодательством целей.
• Рыночная цена — цена, по которой продавец и покупатель готовы заключить конкретную сделку.
• Цена объявления — сумма, которую собственник указывает в предложении о продаже. Она не обязательно совпадает с ценой состоявшейся сделки.

Например, две квартиры одинаковой площади могут иметь разную рыночную стоимость из-за состояния, этажа, расположения и других характеристик. При массовой оценке система должна учитывать соответствующие факторы в рамках утверждённой методики.

Поэтому собственникам не следует автоматически повышать цену квартиры только потому, что введена новая система оценки. Реальная стоимость объекта по-прежнему зависит от его характеристик, спроса и условий конкретной сделки.

Что это означает для собственников недвижимости?

Новая система формирует единый подход к оценке объектов и должна сделать результаты массовой оценки более системными и сопоставимыми. При этом собственникам важно внимательно относиться к сведениям, на основании которых оценивается их недвижимость.

Если в данных об объекте указаны неправильная площадь, этаж, год постройки или другие характеристики, это может повлиять на результат. Поэтому при ознакомлении с оценкой стоит проверить, соответствуют ли использованные сведения фактическим и кадастровым данным.

Если опубликованная оценка вызывает сомнения, следует ознакомиться с предусмотренным методикой порядком подачи обращений и пересмотра результатов. При обращении полезно подготовить документы на объект и материалы, подтверждающие правильные характеристики недвижимости.

Как новая оценка связана с налогами и оформлением сделок?

Массовая оценка предназначена для использования в целях, предусмотренных законодательством. Однако из самого факта вступления методики в силу не следует, что оценочная стоимость автоматически становится обязательной ценой продажи квартиры или заменяет все ранее действовавшие правила расчёта налогов.

Для каждого конкретного случая необходимо учитывать соответствующие нормы законодательства: цель оценки, вид сделки, налоговый режим и правила нотариального оформления. Не стоит смешивать массовую оценку недвижимости с отдельными налоговыми изменениями, которые могут устанавливать собственные правила определения налоговой базы.

Если собственник планирует продажу, дарение, оформление наследства или другую сделку, при которой стоимость объекта имеет юридическое или налоговое значение, целесообразно заранее уточнить применимые правила у нотариуса, налогового консультанта или другого профильного специалиста.

Где ознакомиться с новой методикой?

Официальный текст приказа директора Кадастрового агентства от 18 мая 2026 года № 74-10, зарегистрированного под № 3858, опубликован в Национальной базе законодательства LexUZ.

Ознакомиться с приказом и методикой массовой оценки недвижимости на LexUZ.

Вывод

С 27 сентября 2026 года в Узбекистане действует единая методика массовой оценки недвижимости. Она предусматривает анализ рыночных данных, сравнение похожих объектов и учёт характеристик, влияющих на стоимость.

Для собственников главное — понимать, что оценочная стоимость и цена реальной сделки не тождественны. Новая методика не означает, что все квартиры должны подорожать или продаваться по единой установленной государством цене.

При продаже недвижимости важно ориентироваться на характеристики конкретного объекта, актуальную рыночную ситуацию и действующие правила оформления сделки. А результаты массовой оценки следует проверять на соответствие сведениям о вашей недвижимости.

Источник: приказ директора Кадастрового агентства от 18 мая 2026 года № 74-10, зарегистрированный Министерством юстиции 25 июня 2026 года под № 3858. Официальный текст на LexUZ.