Сдаёте квартиру в аренду? Что должен знать собственник

Сдача квартиры в аренду кажется простой сделкой: собственник находит жильца, договаривается о стоимости, получает оплату и передаёт ключи. Однако на практике именно отсутствие правильно оформленных документов нередко становится причиной конфликтов, финансовых потерь и проблем с государственными органами.

Особенно часто собственники задают два вопроса: достаточно ли зарегистрировать договор аренды в налоговой и нужно ли дополнительно оформлять временную регистрацию проживающим?

Эксперты ASTOR Company подготовили практическое руководство для собственников недвижимости в Узбекистане с учётом действующих правил на октябрь 2026 года.

1. Нужно ли заключать договор аренды квартиры?

Да. Договор найма жилого помещения должен заключаться в письменной форме. При этом нотариальное удостоверение такого договора не является обязательным.

В договоре важно предусмотреть:

• Полные данные собственника и арендатора.
• Адрес и характеристики квартиры.
• Срок аренды.
• Размер ежемесячной платы, сроки и способ оплаты.
• Размер обеспечительного платежа (депозита), условия его возврата.
• Распределение расходов на коммунальные услуги.
• Перечень лиц, которые будут постоянно проживать вместе с арендатором.
• Ответственность за повреждение имущества и порядок досрочного прекращения договора.

Законодательство предусматривает максимальный срок договора найма жилого помещения до пяти лет.

Совет ASTOR: не ограничивайтесь одним договором. Составьте акт приёма-передачи квартиры, приложите фотографии мебели и бытовой техники, зафиксируйте показания счётчиков и количество переданных ключей.

Это поможет установить состояние квартиры на момент заселения и избежать споров при её возврате.

2. Как зарегистрировать договор аренды в налоговой?

В Узбекистане договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной постановке на учёт в налоговых органах.

Для этого действует электронный сервис ijara.soliq.uz.

Порядок действий:

1. Зайдите на сайт ijara.soliq.uz.
2. Авторизуйтесь доступным способом электронной идентификации.
3. Выберите услугу оформления или постановки на учёт договора аренды.
4. Укажите данные собственника, арендатора и объекта недвижимости.
5. Внесите срок аренды и размер арендной платы.
6. Выполните необходимые действия для подтверждения договора сторонами.
7. Убедитесь, что договор поставлен на учёт, и сохраните электронное подтверждение.

Регистрация договора в налоговых органах осуществляется бесплатно. Обращаться к нотариусу исключительно ради такой регистрации не требуется.

За непостановку договора аренды на налоговый учёт предусмотрена административная ответственность.

Совет ASTOR: после регистрации сохраните электронный документ и проверьте правильность всех данных. При досрочном прекращении аренды необходимо также своевременно оформить прекращение договора в электронной системе.

3. Какие налоги платит собственник?

Доход физического лица — налогового резидента Узбекистана от сдачи квартиры в аренду, как правило, облагается налогом на доходы физических лиц по ставке 12%.

Например, если квартира сдаётся за 5 000 000 сумов в месяц, ориентировочный налог при применении ставки 12% составит:

5 000 000 × 12% = 600 000 сумов в месяц.

Однако существует важный нюанс.

В Узбекистане ежегодно устанавливаются минимальные ставки арендной платы для целей налогообложения. Они учитываются при определении налоговой базы, даже если собственник указал в договоре меньшую сумму.

Минимальные ставки на 2026 год установлены законом о Государственном бюджете № ЗРУ-1105 от 25 декабря 2025 года. Для точного расчёта необходимо учитывать площадь квартиры и применимую ставку для её расположения.

Порядок уплаты налога также зависит от статуса арендатора. Если квартиру арендует организация, могут применяться правила удержания налога налоговым агентом.

Совет ASTOR: до подписания договора проверьте налоговый расчёт и не занижайте стоимость аренды ради экономии на налогах. Это не обязательно приведёт к уменьшению налоговых обязательств.

4. Нужно ли оформлять временную регистрацию арендаторам?

Да, если жильцы фактически проживают в квартире и на них распространяется обязанность регистрации по месту жительства или пребывания.

Это отдельная процедура, не связанная напрямую с налоговым учётом договора аренды.

Согласно постановлению Кабинета Министров Республики Узбекистан № 224 от 5 мая 2026 года, гражданин обязан зарегистрироваться по месту жительства или месту пребывания в течение 10 рабочих дней со дня прибытия на новое место.

Собственник жилого помещения обязан уведомить уполномоченный орган для регистрации проживающего.

Регистрация может оформляться через уполномоченные органы, центры государственных услуг и предусмотренные электронные сервисы, включая Единый портал интерактивных государственных услуг и систему E-xabar berish.

Важно: если собственник зарегистрировал договор на ijara.soliq.uz, это само по себе не означает, что арендатор автоматически прошёл регистрацию по месту пребывания.

5. А если квартиру снимают иностранные граждане?

Для иностранных граждан действуют отдельные миграционные правила.

По общему правилу иностранные граждане, прибывающие в Узбекистан, должны зарегистрироваться по месту пребывания в течение трёх рабочих дней, если на них не распространяется установленное исключение.

При проживании у частного лица оформление регистрации осуществляется принимающей стороной через предусмотренные государственные сервисы либо соответствующие органы внутренних дел.

Поэтому перед заселением иностранного гражданина собственнику следует проверить документы арендатора, условия его пребывания и порядок регистрации.

Налоговая регистрация договора аренды не заменяет миграционную регистрацию иностранного жильца.

6. Даёт ли временная регистрация право собственности на квартиру?

Нет. Регистрация по месту пребывания сама по себе не делает арендатора собственником квартиры и не предоставляет ему долю в недвижимости.

Право арендатора пользоваться квартирой определяется договором и законодательством, а право собственности остаётся за законным владельцем.

При этом собственнику важно различать временную регистрацию по месту пребывания и регистрацию по месту жительства. Порядок их оформления и прекращения может отличаться.

7. Как защитить квартиру и имущество от возможных проблем?

Практика показывает, что даже подробный договор не заменяет элементарных мер предосторожности.

ASTOR Company рекомендует собственникам до передачи ключей проверить личность арендатора, письменно согласовать состав проживающих, составить акт передачи имущества и определить порядок оплаты.

Особое внимание следует уделить депозиту. В договоре нужно указать его размер, основания для удержания и сроки возврата. Сам по себе депозит не должен автоматически считаться штрафом за любые нарушения.

Также желательно зафиксировать, кто отвечает за текущий ремонт, поломки техники, повреждение мебели и задолженность по коммунальным платежам.

Не менее важно заранее определить порядок доступа собственника в квартиру и условия проведения осмотров с учётом прав проживающих.

8. Что делать, когда арендатор съезжает?

При прекращении аренды рекомендуется выполнить несколько действий:

1. Проверить состояние квартиры и составить акт возврата.
2. Зафиксировать показания счётчиков.
3. Сверить коммунальные платежи и арендную задолженность.
4. Произвести окончательные расчёты и решить вопрос возврата депозита.
5. Оформить прекращение договора в налоговой системе.
6. Проверить прекращение или актуализацию регистрации жильцов по адресу в установленном порядке.

Не стоит считать, что выезд арендатора автоматически завершает все регистрационные процедуры.

Вывод ASTOR Company

Законная сдача квартиры в аренду — это не только получение ежемесячного дохода. Собственнику необходимо правильно оформить договор, поставить его на налоговый учёт, выполнять налоговые обязательства и обеспечить соблюдение правил регистрации проживающих.

Главное — не путать договор аренды, его налоговую регистрацию и регистрацию жильцов по месту пребывания. Каждая процедура имеет самостоятельное значение.

Позиция ASTOR Company: правильно оформленная аренда защищает не только государственные интересы, но прежде всего самого собственника. Чем подробнее согласованы условия до передачи ключей, тем меньше вероятность споров после заселения.

Материал подготовлен редакцией ASTOR.uz на основе законодательства Республики Узбекистан по состоянию на октябрь 2026 года. Информация носит справочный характер; в отдельных ситуациях порядок оформления и налогообложения может отличаться.